澳門智慧人文勵政會 吳在權會長
前言
新口岸區，其所謂之“新”是相對於傳統的大三巴等“老區”而言。事實上，新口岸區之建設是基於澳門發展土地不足，且鄰近葡京酒店及外港客運碼頭等而吸引外來旅客旅遊消費而興起。
然而，隨著時代發展變遷，尤其是世界百年之大變局，以及澳門產業單一化所凸顯的風險，因此澳門社會已有共識且國家都支持澳門著力推動經濟適度多元發展，避免過度依賴旅遊博彩業。為此，逐步落實取消衛星場的措施，至2025年底已完成全部衛星場的“退場”工作。更由於大環境的變化，尤其是中美貿易戰及新冠疫情的衝擊等等綜合因素下，使得新口岸區的營商環境可謂“一落千丈”，一片蕭條。
雖然特區政府為了改善新口岸營商環境、協助區內中小企提振業務，而於2025年8月與社團合作，共耗資400多萬元聯合推出為期10天的“嘉年華”，但由於只屬短暫流動性、臨時性、定位欠清晰，因而未見顯著成效。近期更有商會團體值“光影節”在區內再一次推出“嘉年華”，雖然同樣得到政府支持，但效果同樣未能符合預期。對特區政府、商會及社團積極努力為推動區內經濟而堅持嘗試新措施的精神應給予肯定，但如何因應新口岸之實際情況及條件，出台針對性及恆常性的政策措施，真正有效盤活該區，助力澳門整體發展，值得特區政府及社會各界認真思考，再次共同努力！
更欣興行政長官岑浩輝於2026年1月16日在政府總部主持“貫徹落實習主席講話精神凝心聚力提升效能促多元”特區政府主要官員和局級領導2025年度工作總結會議，並對官員提出六點要求：“一、解放思想，打破慣性思維；二、前瞻佈局，主動把握機遇；三、積極進取，勇於擔當作為；四、求真務實，精準有效施策；五、以民為本，辦好民生實事；六、居安思危，常懷憂患意識”。應該說，行政長官閣下六點要求中的每一點都非常精警、到位，更可充分運用於對新口岸區當前問題的思考與應對上。
新口岸區情況之調研分析
偉大領袖毛澤東曾經說過：“沒有調查，就沒有發言權”。在思考新口岸營商環境及整體發展策略上，我們是否需要先對該區包括人口、營商環境及消費模式等整體情況作一梳理及分析。
人口與消費力方面
按統計及普查局數據，2023年新口岸區之人口為18,600人，結合近年人口發展趨勢，估算當前區內常住人口大約20,000人左右。
除常住人口外，區內還有不少企業員工、大學生及旅客。在企業員工方面，區內有12幢商業寫字樓及19家星級酒店（4家五星、10家四星及5家三星），因此區內有相當數量之企業員工。大學生方面，澳門理工大學2025/2026學年大約有7,500至8,000名左右師生，且校方預計未來招生會超過一萬名。另外，晚間在區內住宿的大學生，包括澳門理工大學1500人、澳門城市大學1,300人、中西創新學院200人等，合計近3,000名大學生。在旅客方面，經綜合19家星級酒店、5,871間客房、89.3%的入住率（2025年當年至11月之資料）以及每房均住2人（佔總數的80%）等要素進行估算（計算公式為：5,871間房×89.3%×2人×80%=8,388），推算區內每天大約有8,388酒店旅客人流量。
營商情況方面
新口岸區共有12幢商業寫字樓、19家星級酒店，大約有578間地下大小商鋪（有些一開為二，有些三合一等）。經初步統計，截至2026年1月中旬，停業待租售吉鋪約124間，佔比21.5%；營業中商鋪約454間，佔比78.5%，涉及經營31種類行業。同一類行業兩間或以上的則佔共有17種類不同業界。只有單一間經營之行業計有14種類。其中最多為飲食類共131間，佔比22.7%。其次是煙酒參茸61間，佔比10.6%。藥房、珠寶押店各自有43間，各佔比7.4%。其餘為名店時裝，通訊手機，便利店，按摩水療，地產代理，超市，銀行找換，美容理髮，代收店，診所、動物醫療，手信店，補習中心，旅行社，汽車美容等等合計為31類行業，當然有個別行業只在特定時段營業。（以上相關數據資料，為筆者實地點核搜集，僅供參考，如有錯漏，請包容指正）
旅客及區內市民之消費模式分析
過往旅客因在衛星場娛樂而在新口岸區的娛樂場內外周邊消費，且該區之旅客多為中場客為主，且以團客及會議客等居多，雖然留澳過夜多為2日1夜，且可能有部分時間外出參觀大三巴等景點，但至少有若干時間在該區酒店周邊消費，從而帶動區內的消費及中小企發展。然而該區衛星場的退場，使得旅客可能更多在傳統的大三巴等“名勝區”消費，或者到大型的度假村消費，以至於進一步降低在新口岸酒店周邊消費的機率。更因區內過往營商定位及對象均以衛星場旅客為主，故此區內居民在區內消費也不會太多。更何況營商環境亦未能充分考慮大學生的生活習慣及所需，故亦留不住大學生在區內消費。綜合因素下導致區內的營商環境持續走下坡。
新口岸區營商環境改善之方向及政策措施建議
誠如上述，由於市場環境的轉變，無論旅客、市民或大學生在新口岸區的消費都受到影響。針對該等情況，我們如何因應實際情況及條件作出相應的政策調整及營商策略的轉變呢？
一、強化軟硬件配套，優化具區內特色的消費環境
當然，相關的營商策略轉變，均需要政府多方面可落地的政策措施予以鼓勵、引導、支持及實質的投入！
所謂“旺丁旺財”，只有旺丁才能旺財，而要旺丁，則需要有新的特色景點或消費點吸引人流。結合及參考國外相關的成功經驗，可先考慮在萬豪軒酒樓附近一帶嘗試打造具有澳門特色、融合中西文化、兼具多元消費體驗的步行街。尤其應充分檢討2025年8月10天的“嘉年華”未見顯著成效的主要問題癥結，即有關項目僅具流動性、臨時性、未能充分融入該區及未能在中小企業中建立協調共發展關係，即從外部招入一些臨時性的攤檔，除得不到實效外，更衝擊區內實體店之中小企。故應從中汲取有益經驗，即關鍵在於扶助區內實體店之中小企做大做強的合作共贏的生態體系。
因此，特區政府宜深刻領悟國家主席習近平在慶祝澳門回歸祖國25周年大會暨澳門特別行政區第六屆政府就職典禮上提到：“精准定位、聚焦重點，完善產業發展規劃，加大政策支援和資金投入力度”的講話精神，建議研究以財政支持，例如財政局本已有不少支持中小企及鼓勵店鋪業主減租等優惠政策，故可思考具體宣傳落實租客與業主合作等辦法；以及推動區內中小企組成合力（如設立區內營業之中小企的商業互助聯盟），考慮在萬豪軒附近一帶的街道，透過搭建天幕，並設置具自身特色及中西文化融合的佈置等，以及在特定節假日如萬聖節與聖誕節等有更新穎的佈置，打造可吸引區內市民及旅客的新步行街，當中應有可吸引年輕人、外國人等的多元化元素，及滿足不同消費群體的消費環境（當然，具體落實上亦需要充分考慮及協調，兼顧不影響區內居民生活作息及公共安全等原則）。
與此相匹配的，是建議特區政府委託相關學術或專業機構進行新口岸區的“更新設計”，優化相應的基礎設施，有助區內居民、旅客及大學生共用共享。
同時，建議特區政府相關部門與業界共同討論研究新的特色入區旅遊路線，包括美食路線等，以及加強宣傳推廣，將傳統之葡京酒店、皇朝區、甚至永利、星際、美高梅等之旅客均能引入新口岸區遊覽、消費。當然，還可研究將不同區域之景點串聯起來之旅遊路線，包括將大三巴、葡京酒店、新口岸及皇朝區串聯的路線，帶動人流及增加人氣。
二、針對區內市民及大學生等群體，推動完善符合其需求的環境
結合新口岸區的主要特色和條件，建議政府可研究資助鼓勵引入知名之文化名店，以適當措施激勵區內現有之空置物業大樓，如舊日之財政局分局之大樓等，打造成類似“誠品書店”之綜合性文旅/文化宮大樓，既可作為一新增之觀光旅遊打卡點，更可為大學生及區內市民提供一個閱讀、休閒之好去處。同時，文化局等部門可研究配合區內市民及大學生需求，打造一綜合性的社區圖書館，如雅廉訪及沙梨頭現有的圖書閱讀館，以帶動更多區內市民留在區內閱讀、休憩，從而帶動更多人流及消費。
另外，誠如上文提及，澳門理工大學未來將擴招至一萬左右的生源，且會有不少大學生居住於該區。然而，該區可提供予大學生深宵學習的環境與社交空間並不足夠。同時，該區的星級酒店亦有不少輪班員工，當中有部分都有夜間消費的需要。
為此，建議特區政府研究出台措施鼓勵寫字樓或地鋪開設24小時付費自習室，通宵無人書店或“深夜食堂”，既可服務於大學生的學習需要，也服務於區多的輪班制職工，填補夜間的消費空白。
三、增加更多的多元化消費元素，打造更貼近旅客的旅遊項目
新口岸區在規劃和公共設施上相對還是“新”的，且在《澳門特別行政區城市總體規劃（2020-2040）》中更明確賦予旅遊娛樂之功能定位，且有金蓮花廣場、大賽車博物館等旅遊景點，因此若能增加更多可匹配的多元化打卡點及消費元素，或者更貼近青年的旅遊多元體驗的項目，有助於吸引更多市民及旅客打卡及消費。
另外，可考慮在接近酒店之街道，打造“清吧一條街”或夜市，吸引不同的消費人群。以及可出台措施，創設一澳門大健康手信禮品的“澳門品牌區”，既打造更多元化的消費產品和模式，亦可有助於澳門多元化產業的發展。
結語
新口岸區當前營商環境變化是近年來澳門經濟社會大環境轉變的縮影。如何因應該區的情況、尤其是人口等條件及特色出台針對性政策措施，以改善區內營商環境，盤活區內經濟，是考驗特區政府施政能力的集中體現，以及充分考驗特區政府官員能否真正貫徹落實習主席多次對澳門提出的及2025年12月16日聽取長官述職時再提的“不斷提升治理效能”的系列講話精神；以及行政長官今年1月16日提出的六點要求的重要指示。
本人希望本文提出的建議，能夠有助特區政府因應時代及環境轉變找準新口岸區的定位，並以創新思維，頂層規劃，科學決策，結合新口岸區本身特色及現有條件、資源，加強政策支持與引導，以利該區能夠實現更高質量的發展。（此文旨在拋磚引玉，筆者希望讀者對文中之數據資料、觀點內容及政策措施建議提出批評指正。謝謝！）
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